Förderung bei Mietkauf
Mietkauf
1. Allgemeines
Bei Miete mit Kaufoption (Miet-Kauf) erwirbt der Mieter das Recht, eine Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit ins Eigentum zu erwerben.
Im Gegensatz zu vertraglich eingeräumten Kaufoptionen handelt es sich bei der überwiegenden Zahl der angebotenen „Mietwohnungen mit Kaufoption“ um solche, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wurden, in deren Eigentum stehen und vermietet werden. Auf diese Bauvereinigungen sind die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (1) anzuwenden. Dieses Gesetz beinhaltet Regelungen zum Optionsrecht des Mieters auf Kauf der gemieteten Wohnung. Im Unterschied eines privatrechtlich eingeräumten Optionsrechtes handelt es sich dabei um ein zwingendes Recht des Mieters die Kaufoption in Anspruch nehmen zu können, sofern die im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Förderungsbestimmungen sehen bei geförderten Mietwohnungen eine Reihe von speziellen Regelungen zur Förderungsübernahme vor.
2. Allgemeine Voraussetzungen
Die Regelungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sehen vor, dass der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung in das Wohnungseigentum erwirbt, wenn
- die Wohnung unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel (Förderungen) errichtet wurde (das ist der Fall bei geförderten Mietwohnungen),
- die Förderung aufrecht ist und
- vom Mieter neben dem Mietentgelt ein einmaliger Betrag im Ausmaß von mehr als € 50,-- pro m² Wohnnutzfläche bezahlt worden ist (2). (Der Mindestbetrag von € 50/m² Wohnnutzfläche vermindert oder erhöht sich jeweils zum ersten April entsprechend den durchschnittlichen Änderungen des Verbraucherpreisindex 1996 oder eines an seine Stelle getretenen Index.)
Angebot
Als weitere Möglichkeit zur Begründung einer Kaufoption ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz das verbindliche Angebot der Bauvereinigung vorgesehen. Ein solches Angebot darf nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (3) nur bestimmte Bedingungen enthalten.
3. Ausüben der Kaufoption
Die Kaufoption kann nach Ablauf von zehn, höchstens aber fünfzehn Jahren nach erstmaligen Bezug der Baulichkeit bzw. der Wohnung ausgeübt werden. Bei einem Nachmieter darf der Finanzierungsbetrag von der Bauvereinigung noch nicht zurückbezahlt worden sein.(4)
4. Was passiert mit dem Finanzierungsbeitrag bei Auflösung des Mietverhältnisses?
Wird das Mietverhältnis beendet, ohne dass die Wohnung vom Mieter käuflich erworben wird, ist der Finanzierungsbetrag vermindert um eine jährliche Abschreibung von 1 % an den Mieter zurückzuzahlen. Die Rückzahlung hat binnen 8 Wochen nach Räumung der Wohnung zu erfolgen.
5. Entgelt für die Überlassung der Wohnung (Mietzins)
Grundsätzlich darf das Entgelt für die Vermietung einer Wohnung durch eine gemeinnützige Bauvereinigung nicht höher, aber auch nicht niedriger sein, als dies zur Deckung der Aufwendungen für die Baulichkeit und zur Deckung der Kosten der Wirtschaftsführung der Bauvereinigung nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung erforderlich ist.
Der Entgeltberechnung sind die gesamten Herstellungskosten (Baukosten, Grundkosten, Bauverwaltungs- und Finanzierungskosten) zu Grunde zu legen. (5)
Ebenso sind bei der Berechnung des monatlichen Entgelts zu berücksichtigen:
- ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag
- ein Betrag zur Deckung der Verwaltungskosten
- die Betriebskosten der einzelnen Wohnung, die Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie die laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben
- die Bildung von Rücklagen, ein Heizkosten-Akonto sowie die monatliche Umsatzsteuer
Wurde vom Mieter ein Finanzierungsbeitrag zu den Herstellungskosten eingehoben, ist dies bei der Berechnung des monatlichen Entgelts (Mietzins) betragsmindernd zu berücksichtigen. Mit anderen Worten: durch die Bezahlung des Finanzierungsbetrages des Mieters haben sich die Kosten für die gemeinnützige Bauvereinigung verringert, weshalb ein geringeres Mietentgelt zu Grunde zu legen ist.
6. Kaufpreis der Wohnung nach Ausübung der Kaufoption
Die Höhe des Kaufpreises ist nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes als Fixpreis zu bilden.
Ist der Kaufpreis unangemessen hoch, sieht das Gesetz Rechtsschutzmöglichkeiten vor.
Jedenfalls ist bei der Preisfestsetzung zu berücksichtigen
Preismindernd wirken sich aus:
- die anteilige Übernahme der Verpflichtungen der gemeinnützigen Bauvereinigung
- der Finanzierungsbetrag
Preiserhöhend wirken sich aus:
- die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, die in die Rücklage übertragen werden
- die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung, der Verwertung und der Information der Mieter, z.B. über förderungsrechtliche Auswirkungen
Der bezahlte Mietzins wird nicht direkt auf den Kaufpreis angerechnet.
Die anteiligen Darlehen und Kredite müssen zur Gänze übernommen werden.
An die Stelle der Kaufoption tritt ein Vorkaufsrecht:
Nach Vorliegen des Fixpreisangebotes der Bauvereinigung bzw. des vom Gericht festgesetzten Preises hat der Mieter binnen sechs Monaten schriftlich zu erklären, ob er die Wohnung zum angebotenen oder festgesetzten Preis erwerben will. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung tritt an die Stelle des Kaufoptionsrechts ein Anspruch auf Einräumung eines Vorkaufsrechts für weitere fünf Jahre, sofern das Mietverhältnis nicht vorher aufgelöst wird.
7. Wohnbauförderung
Eine geförderte Mietwohnung (mit oder ohne Kaufoption) kann nur an begünstigte Personen vergeben werden. Es kann Wohnbeihilfe des Landes Salzburg beansprucht werden. Wird die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt vom Mieter erworben, ist die bezogene Wohnbeihilfe zurückzuzahlen.
Der Käufer kann unter Anrechnung auf den Kaufpreis das Förderungsdarlehen und evt. Annuitätenzuschüsse bzw. das geförderte Hypothekardarlehen anteilig übernehmen. Die objektbezogene Förderung wird entsprechend der förderbaren Nutzfläche des Käufers zum Zeitpunkt des Kaufs in eine subjektbezogene Förderung umgestellt. Die weitere Gewährung von Annuitätenzuschüssen bzw. der Rückzahlung und des anteilig übernommenen Förderungsdarlehens erfolgt ab Erwerb der Wohnung einkommensbezogen unter Berücksichtigung der förderbaren Nutzfläche zum Zeitpunkt des Erwerbs. Maßgeblich ist der zumutbare Wohnungsaufwand.
Weitere Voraussetzungen:
- Es muss ein gesetzlicher oder vertraglicher Anspruch (Kaufoption) auf Übertragung der Wohnung ins Eigentum vorliegen.
- Die Wohnung muss bereits vor mehr als 10 Jahren für Wohnzwecke erstmals genutzt worden sein. (Zeiten eines Vormieters werden bei der Berechnung hinzugezählt.)
- Als Finanzierungsbeitrag dürfen höchstens die halben Grund- und Aufschließungskosten, anteilig bezogen auf die Wohnung, verlangt werden.
- Der Erwerber muss österreichischer Staatsbürger oder Gleichgestellter sein.
- Es können aushaftende Förderungsdarlehen, Hypothekardarlehen zu denen Annuitätenzuschüsse geleistet werden und rückzahlbare Annuitätenzuschüsse in dem Ausmaß übernommen werden, die der förderbaren Nutzfläche zum Zeitpunkt des Erwerbs entsprechen. Der dieses Ausmaß übersteigende Teil des Förderungsdarlehens und der rückzahlbaren Annuitätenzuschüsse ist an das Land Salzburg zurückzuzahlen.
- gewährte Wohnbeihilfe ist zurückzuzahlen
Die Bestimmungen zum Miet-Kauf gelten sinngemäß auch bei Objekten, die nach früheren Förderungsgesetzen gefördert wurden (z.B. WFG 1968, WFG 1984
(1) in der Fassung BGBl I 113/2003, gültig seit 1.1.2002
(2) gilt für Wohnungen, bei denen die Förderungszusage nach dem 31.6.2000 erteilt wurde
(3) § 15c lit b Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
(4) Hat die Bauvereinigung im Rahmen der Umfinanzierung die Finanzierungsbeiträge des Mieters nicht rechtzeitig innerhalb von 8 Wochen zurückbezahlt, bleibt die Kaufoption aufrecht.
(5) Es besteht daher die Möglichkeit, dass sich der Mietzins aufgrund geänderter Kapitalmarktverhältnisse, Änderung der Förderung etc. ändert.